Venda de bens onerados

Lexionário

anulabilidade; compra e venda; convalidação;

A venda de bens onerados designa a venda nos termos da qual o direito está sujeito a um ónus ou limitação que excede os limites normais a direitos da mesma categoria. Por exemplo, A. vende a B. um apartamento que está arrendado a C. Nesta situação, o direito transmitido (de propriedade) tem um ónus (locação) que excede os limites normais dos direitos da mesma categoria (propriedade sobre imóveis).

Se, por hipótese, existir um limite ao direito transmitido que não excede os limites normais do direito da mesma categoria, não estaremos perante uma compra e venda de bens onerados. Por hipótese, as limitações impostas a todos os proprietários de frações autónomas constituídas em regime de propriedade horizontal no que concerne a relações de vizinhança (emissão de ruídos, cheiros, etc.). Quando muito, poderemos estar perante uma venda de coisa defeituosa, se o comprador tiver assegurado ao vendedor uma qualidade do direito transmitido que o mesmo não tinha.

A venda de bens onerados é, nos termos legais, anulável, com fundamento em erro ou dolo, consoante estejamos perante um caso ou o outro. Contudo, se, antes do pedido de anulação do contrato, desaparecerem os ónus ou limitações que oneravam a coisa, sem que tenha sido causado prejuízo ao comprador, fica sanada a anulabilidade. Por hipótese, no exemplo anterior, se o inquilino desocupar o locado antes de o mesmo ser entregue ao comprador.

O vendedor de bem onerado é obrigado a sanar a anulabilidade do contrato, mediante a expurgação do ónus ou limitação existente, sob pena de incorrer em responsabilidade por não o ter feito. Adicionalmente, o comprador de boa-fé tem direito de ser indemnizado pelo vendedor, variando o valor da indemnização consoante haja dolo ou simples erro.

Se as circunstâncias do negócio mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente comprado o bem, mas por preço inferior, apenas terá direito a redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, além da indemnização que, ao caso competir. Retomando o exemplo inicial, se, por exemplo, se demonstrasse que o comprador da casa pretendia, posteriormente à compra, arrendá-la.

O regime da venda de bens onerados consta dos artigos 905.º e ss do Código Civil.