Regime jurídico de concessão de crédito à habitação própria

Decreto-Lei n.º 349/98

Diário da República n.º 261/1998, Série I-A de 1998-11-11

Consolidado

Decreto-Lei n.º 349/98 - Diário da República n.º 261/1998, Série I-A de 1998-11-11

Estabelece o regime jurídico de concessão de crédito à habitação própria

O Decreto-Lei n.º 328-B/86, de 30 de Setembro, tem vindo a regular a concessão de crédito à aquisição, construção, beneficiação, recuperação ou ampliação de habitação própria, secundária ou de arrendamento, nos regimes geral de crédito, crédito bonificado e crédito jovem bonificado.
O regime consagrado, sucessivamente alterado por diversos diplomas, no sentido do aperfeiçoamento das soluções técnicas e de adaptação à evolução da conjuntura económico-financeira, continua na generalidade a manter actualidade. Sem embargo, torna-se necessário introduzir novas regras que visam contribuir para um maior rigor na aplicação dos regimes de crédito bonificado que permitam reconduzi-los à filosofia e objectivos que presidiram à sua criação.
Com efeito, a acentuada descida das taxas de juro torna imperativo reequacionar, numa perspectiva de racionalização de afectação de recursos financeiros do Estado, o sistema de concessão de bonificações, por forma que o mesmo se adeqúe às necessidades reais de apoio à habitação, prevenindo excessos na sua utilização.
Por outro lado, torna-se ainda premente dar satisfação a exigências de moralização e de prevenção da fraude, consagrando-se soluções tendentes a uma disciplina mais rigorosa na concessão de crédito bonificado, quer na aquisição e construção, quer na realização de obras. A estas preocupações associam-se, em contrapartida, a adopção de medidas tendentes a possibilitar a mudança de regime e agilizar a mudança de instituição de crédito, tendo em conta o actual quadro concorrencial do sector, bem como a abertura do crédito bonificado a outras realidades como sejam a possibilidade de recurso ao mesmo para a realização de obras em partes comuns em edifícios habitacionais em regime de propriedade horizontal.
Por último, a dispersão legislativa actualmente existente aconselha que, quer por razões de ordem sistemática, quer por motivos de segurança jurídica, quer ainda de actualização terminológica, se proceda à elaboração de um novo diploma que consolide o regime de crédito à habitação.
Foram ouvidos os órgãos de governo próprios das Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira.
Assim:
Nos termos do n.º 5 do artigo 112.º e da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Capítulo I

Disposições comuns

Artigo 1.º

Âmbito

O presente diploma regula a concessão de crédito à:
a) Aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
b) Aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente.

Artigo 2.º

Regimes de créditos

1 - O sistema de crédito à aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria é constituído pelos seguintes regimes:
a) Regime geral de crédito;
b) Regime de crédito bonificado;
c) Regime de crédito jovem bonificado.
2 - O sistema de poupança-habitação, regulado pelo Decreto-Lei n.º 382/89, de 6 de Novembro, com as alterações introduzidas pelos Decretos-Leis n.os 294/93, de 25 de Agosto, e 211/95, de 17 de Agosto, é articulável com qualquer dos regimes anteriores.

Artigo 3.º

Prazo dos empréstimos e cálculo dos juros

1 - O prazo dos empréstimos é livremente acordado entre as partes, podendo ser alterado ao longo de toda a sua vigência.
2 - O mutuário poderá antecipar, total ou parcialmente, a amortização do empréstimo, sem quaisquer encargos, com excepção dos expressamente previstos em disposição contratual.
3 - As instituições de crédito calcularão os juros pelo método das taxas equivalentes.

Artigo 4.º

Definições

Para efeitos deste diploma considera-se:
a) «Interessado», toda a pessoa que pretenda adquirir, construir e realizar obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação para habitação permanente, secundária ou para b) 'Agregado familiar' o conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições análogas às dos cônjuges, nos termos do artigo 2020.º do Código Civil, e seus ascendentes e descendentes em 1.º grau ou afins, desde que com eles vivam em regime de comunhão de mesa e habitação;
b) «Agregado familiar» o conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições análogas às dos cônjuges, nos termos do artigo 2020.º do Código Civil, e seus ascendentes e descendentes em 1.º grau, ou afins, desde que com eles vivam em regime de comunhão de mesa e habitação;
c) Também como 'agregado familiar', o conjunto constituído por pessoa solteira, viúva, divorciada ou separada judicialmente de pessoas e bens, seus ascendentes e descendentes do 1.º grau ou afins, desde que com ela vivam em comunhão de mesa e habitação;
d) «Fogo», todo o imóvel que, obedecendo aos requisitos legais exigidos, se destina a habitação segundo o condicionalismo expresso neste decreto-lei;
e) «Habitação própria permanente», aquela onde o mutuário ou este e o seu agregado familiar irão manter, estabilizado, o seu centro de vida familiar;
f) «Rendimento anual bruto do agregado familiar», o rendimento auferido, sem dedução de quaisquer encargos, durante o ano civil anterior;
g) «Rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar», o valor que resulta da relação que se estabelece entre o rendimento anual bruto e a dimensão do agregado familiar;
h) «Salário mínimo nacional anual», o valor mais elevado da remuneração mínima mensal garantida para a generalidade dos trabalhadores no ano civil a que respeitam os rendimentos em causa e conhecido à data da apresentação do pedido de empréstimo, multiplicado por 14 meses;
i) «Taxa de esforço», a relação entre a prestação mensal relativa ao 1.º ano de vida do empréstimo correspondente à amortização do capital e juros em dívida a que fica sujeito o agregado familiar e um duodécimo do seu rendimento anual bruto;
j) «Partes comuns dos edifícios habitacionais», as enunciadas no artigo 1421.º do Código Civil;
l) «Obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação», as como tal definidas no artigo 11.º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, com as devidas adaptações.

Capítulo II

Regime geral de crédito

Artigo 7.º

Condições de empréstimo

1 - A taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes.
2 - Sem prejuízo de quaisquer outros sistemas de amortização dos empréstimos, devem as instituições de crédito competentes apresentar aos interessados o sistema de prestações constantes.

Capítulo III

Regime de crédito bonificado

Artigo 8.º

Acesso e permanência no regime bonificado

1 - O acesso ao regime de crédito bonificado depende do preenchimento cumulativo das seguintes condições:
a) O produto do empréstimo tem de ser afecto a uma das seguintes finalidades:
i) Aquisição ou construção de habitação própria permanente, podendo incluir garagem individual ou lugar de parqueamento em garagem colectiva coberta, desde que a garagem ou parqueamento não constitua uma fracção autónoma;
ii) Realização de obras de conservação ordinária e extraordinária de habitação própria permanente;
iii) Realização de obras de beneficiação de habitação própria permanente em edifícios cuja construção tenha sido concluída até à data da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de Agosto de 1951, impostas pela necessidade de dar cumprimento às normas legais em vigor;
iv) Realização de obras de conservação ordinária e extraordinária ou de beneficiação em partes comuns, nos termos do artigo 9.º;
b) O empréstimo não pode ser afecto à aquisição de fogo da propriedade de ascendentes ou descendentes do interessado;
c) Nenhum dos interessados pode ser titular de outro empréstimo em qualquer dos regimes de crédito para as finalidades descritas no artigo 1.º, salvo se estiver abrangido pelas excepções previstas no n.º 2 deste artigo.
2 - São enquadráveis no regime de crédito bonificado os seguintes empréstimos cumulativos:
a) Empréstimo para aquisição e simultaneamente para realização de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação de habitação própria permanente, nos termos do n.º 3 do artigo 22.º;
b) Empréstimo para aquisição, construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação de habitação própria permanente e empréstimo para realização de obras, desde que as mesmas sejam objecto de avaliação pela instituição de crédito mutuante e a respectiva conclusão seja comprovada por esta e, no caso de se destinarem a conservação ordinária e extraordinária, tenham decorrido pelo menos três anos a contar da data da celebração do contrato de empréstimo anterior;
c) Empréstimo para construção de habitação própria permanente e empréstimo para a respectiva conclusão;
d) Empréstimo para aquisição, realização de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação de habitação própria permanente e empréstimo para obras em partes comuns.
3 - O acesso e a permanência no regime de crédito bonificado implica para os titulares ou titular e respectivo cônjuge a impossibilidade de:
a) Contrair quaisquer outros empréstimos para a aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente, em qualquer outro regime de crédito;
b) Dar como garantia o imóvel, antes de decorrido o prazo de cinco anos a contar da data da celebração do contrato de empréstimo à aquisição ou construção de habitação em regime de crédito bonificado, para efeitos de empréstimo com finalidade distinta das previstas na alínea anterior; e
c) Antes de decorrido o prazo previsto na alínea anterior, emitir procurações que confiram poderes genéricos ou específicos para alienar ou onerar o imóvel.
4 - O incumprimento das condições previstas nos números anteriores determina a imediata integração do mutuário no regime geral de crédito, sem prejuízo, sendo caso disso, da aplicabilidade do regime quanto a falsas declarações.

Artigo 9.º

Obras em partes comuns

1 - Os agregados familiares proprietários de fracções autónomas que constituam a sua habitação própria permanente podem ter acesso aos regimes de crédito bonificado para realização de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação nas partes comuns dos edifícios habitacionais a suportar pelos condóminos de acordo com a lei aplicável.
2 - As obras de beneficiação a que alude o número anterior são as referidas no ponto iii) da alínea a) do n.º 1 do artigo 8.º
3 - As demais condições necessárias à aplicação do disposto no n.º 1 do presente artigo serão objecto de regulamentação por portaria conjunta do Ministro das Finanças e do ministro responsável pela matéria relativa à habitação.

Artigo 10.º

Instituições de crédito competentes

1 - São competentes para efectuar operações de crédito ao abrigo do regime bonificado as instituições de crédito para tal autorizadas por despacho do Ministro das Finanças.
2 - As instituições de crédito referidas no artigo 6.º são também competentes para a concretização de operações de crédito neste regime, desde que os empréstimos concedidos sejam efectuados ao abrigo de sistemas poupança-habitação regulados pelo Decreto-Lei n.º 382/89, de 6 de Novembro, com as alterações introduzidas pelos Decretos-Leis n.os 294/93, de 25 de Agosto, e 211/95, de 17 de Agosto.

Artigo 11.º

Condições do empréstimo

1 - Por portaria do Ministro das Finanças e do ministro responsável pela matéria relativa à habitação, serão fixados os valores máximos da habitação a adquirir ou a construir, bem como o custo máximo das obras de conservação ordinária e extraordinária ou de beneficiação a realizar, para efeitos de acesso a credito à habitação bonificado.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, o montante do empréstimo não poderá ser superior a 90% do valor da habitação a adquirir ou construir, ou do custo das obras de conservação ordinária e extraordinária ou de beneficiação, conforme avaliação feita pela instituição de crédito mutuante, ou do valor da transacção, se este for menor, nem a um montante do qual resulte uma primeira prestação que corresponda a uma taxa de esforço superior a um valor a fixar na portaria referida no número anterior.
3 - Qualquer empréstimo cumulativo não pode exceder um montante cuja prestação, adicionada à prestação do empréstimo em dívida existente àquela data, origine um valor superior ao que corresponderia à aplicação da taxa de esforço fixada na portaria referida no n.º 2 do presente artigo.
4 - A taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes.
5 - O sistema de amortização é o de prestações constantes, com bonificação decrescente, nos termos a definir na portaria a que se refere o n.º 1 do presente artigo.
6 - Os mutuários beneficiam de uma bonificação de juro em condições a definir na portaria a que se refere o n.º 1 do presente artigo e que terá em conta o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar.
7 - O acesso ao regime de crédito bonificado depende, cumulativamente:
a) De requerimento a apresentar na instituição de crédito, devendo ser instruído com declaração comprovativa da composição do agregado familiar, conforme modelo a fixar na portaria a que se refere o n.º 1 deste artigo, e com a última nota demonstrativa de liquidação do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, acompanhada da declaração de rendimentos que lhe diga respeito ou, no caso de o mutuário estar dispensado da sua apresentação, de outros elementos oficiais comprovativos emitidos pela respectiva repartição de finanças;
b) De declaração dos interessados, sob compromisso de honra, em como não são titulares de outro empréstimo em qualquer regime de crédito regulado no presente diploma, salvo as excepções nele previstas, bem como em que autorizam as entidades competentes para o acompanhamento, verificação e fiscalização do cumprimento do disposto no presente diploma a acederem às informações necessárias para o efeito.

Artigo 12.º

Alienação do imóvel

1 - Os mutuários do regime bonificado não podem alienar o fogo durante o prazo de cinco anos após a data da concessão de empréstimo para aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria permanente.
2 - Em caso de alienação do fogo antes de decorrer o prazo fixado no número anterior, os mutuários, na data da alienação, ficam obrigados a reembolsar a instituição de crédito do montante das bonificações entretanto usufruídas, acrescido de 10%.
3 - A instituição de crédito fará reverter para o Estado o reembolso do montante das bonificações e respectivo acréscimo a que se refere o número anterior.
4 - Não se aplicará o disposto nos n.os 1 e 2 quando a alienação do fogo seja determinada pelas seguintes razões, devidamente comprovadas perante a instituição de crédito mutuante:
a) Mobilidade profissional de um dos titulares do empréstimo ou do cônjuge ou alteração da dimensão do agregado familiar, desde que o produto da venda seja afecto à aquisição ou construção de nova habitação própria permanente, até à concorrência do respectivo preço;
b) Perda de emprego ou morte de um dos titulares do empréstimo.
5 - Para efeitos do presente artigo, entende-se por 'perda de emprego' a situação dos trabalhadores que, tendo disponibilidade para o trabalho, estejam há mais de seis meses desempregados e inscritos nos respectivos centros de emprego.
6 - O estabelecido no n.º 1 é igualmente aplicável às situações de amortização antecipada total do empréstimo.
7 - Nos casos de amortização antecipada total do empréstimo, uma eventual alienação do fogo determina a aplicação dos n.os 2 e 4, com a ressalva de que a comprovação da situação prevista no n.º 4 e o reembolso são efectuados junto da Direcção-Geral do Tesouro.
8 - Por portaria do Ministro das Finanças e do ministro responsável pela matéria relativa à habitação, serão regulamentadas as demais condições que se mostrem necessárias à aplicação do disposto no presente artigo.

Artigo 13.º

Comprovação anual das condições de acesso

1 - Para apuramento do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar é tida em conta a composição do agregado familiar declarada pelos mutuários à instituição de crédito mutuante e por esta transmitida à Direcção-Geral do Tesouro.
2 - Para efeito do disposto no número anterior, os mutuários devem fazer a comprovação da composição do agregado familiar junto da instituição de crédito mutuante sempre que se verifique uma alteração da respectiva composição ou quando procedam à entrega da declaração referida na parte final da alínea b) do n.º 7 do artigo 11.º do presente diploma, nos termos da portaria a que se refere o n.º 1 do mesmo artigo.
3 - Por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, são determinados os procedimentos e elementos a utilizar para efeito de determinação do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar.
4 - (Revogado.)

Capítulo IV

Regime de crédito jovem bonificado

Artigo 14.º

Acesso

Ao regime de crédito jovem bonificado têm acesso os agregados familiares que preencham as condições definidas nos artigos 8.º e 9.º quando, à data da aprovação do empréstimo, nenhum dos titulares tenha mais de 30 anos de idade.

Artigo 15.º

Instituições de crédito competentes

São competentes para efectuar operações de crédito ao abrigo do presente regime as instituições de crédito mencionados no artigo 10.º

Artigo 16.º

Condições de empréstimo

As condições de empréstimo são as definidas nos artigos 11.º, 12.º e 13.º, com as seguintes alterações:
a) É elevada a percentagem máxima de financiamento estabelecida no n.º 2 do artigo 11.º para 100%;
b) Quando a taxa de esforço relativa à primeira prestação for superior ao valor fixado na portaria a que se refere o artigo 11.º, n.º 2, poderão os mutuários, sem prejuízo da garantia hipotecária, oferecer fiança prestada por ascendentes ou, excepcionalmente, por outras pessoas idóneas;
c) Os mutuários beneficiarão de uma bonificação de juros em condições a definir na portaria a que se refere o n.º 1 do artigo 11.º;
d) A prestação de fiança prevista na alínea b) não prejudica a concessão da bonificação referida na alínea anterior.

Artigo 17.º

Empréstimos intercalares

1 - As instituições de crédito poderão conceder empréstimos intercalares para pagamento do sinal ao vendedor ao abrigo do regime de crédito jovem bonificado até 20% do preço da habitação, por um prazo não superior a um ano.
2 - O pedido para a concessão daquele financiamento deve ser documentado com cópia autêntica do contrato-promessa de compra e venda, celebrado com o formalismo previsto no artigo 410.º do Código Civil.
3 - A fiança prestada por quaisquer das pessoas referidas na alínea b) do artigo 16.º é também aplicável a estes empréstimos.
4 - Os financiamentos concedidos nos termos deste artigo serão amortizados no momento da celebração do contrato de empréstimo definitivo.
5 - A taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes.
6 - Os juros decorrentes dos empréstimos intercalares são suportados pelo mutuário, até à data da respectiva amortização.

Capítulo V

Aquisição de terreno