Cria o 1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação

Decreto-Lei n.º 37/2018

Diário da República n.º 106/2018, Série I de 2018-06-04

Consolidado

Decreto-Lei n.º 37/2018 - Diário da República n.º 106/2018, Série I de 2018-06-04

Cria o 1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação

Decreto-Lei n.º 37/2018
de 4 de junho
O XXI Governo Constitucional reconheceu, no âmbito das suas prioridades políticas, o papel central da habitação e da reabilitação para a melhoria da qualidade de vida das populações, para a revitalização e competitividade das cidades e para a coesão social e territorial.
De facto, apesar de uma redução quantitativa das carências habitacionais, persistem problemas de natureza estrutural no setor da habitação, com efeitos ao nível do acesso a uma habitação condigna por parte da população. As profundas alterações verificadas nos modos de vida e nas condições socioeconómicas das populações e os efeitos da conjugação de anteriores políticas de habitação e da mudança de paradigma no acesso ao mercado de habitação, precipitada pela crise económica e financeira internacional, geraram uma combinação de carências conjunturais com necessidades de habitação de natureza estrutural a que importa dar resposta, assegurando simultaneamente o equilíbrio entre os vários segmentos de ofertas habitacionais e a funcionalidade global do sistema.
A esse fenómeno aliaram-se deficiências na qualificação do edificado e lacunas no domínio da coesão socioterritorial, apenas superáveis mediante a implementação de dinâmicas de revitalização social e de reestruturação urbana e através da prevenção de fenómenos de segregação socioterritorial, gentrificação, despovoamento dos centros urbanos e periferização habitacional.
Os múltiplos desafios que se colocam à política de habitação e à reabilitação exigem ademais uma abordagem integrada ao nível das políticas setoriais, das escalas territoriais e do envolvimento dos vários atores, a par com a flexibilidade para a adequação às especificidades próprias do edificado, dos territórios e das comunidades.
Nessa medida, a Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH), aprovada pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 50-A/2018, de 2 de maio, é orientada no sentido de acomodar o aumento da população excluída do acesso à habitação por situações de grave carência e vulnerabilidade várias, incentivando, nomeadamente, uma oferta alargada de habitação para arrendamento público.
As questões da habitação e da reabilitação, bem como do arrendamento, exigem, assim, uma implementação segura e estruturada de soluções e respostas de política pública no setor da habitação que garantam o acesso a uma habitação adequada às pessoas que vivem em condições indignas e cuja situação de carência financeira as impede de aceder a soluções habitacionais no mercado.
Destaca-se nesse palco o papel imprescindível e instrumental das autarquias locais na construção e implementação de respostas mais eficazes e eficientes, dada a sua relação de proximidade com os cidadãos e com o território, que lhes permite ter uma noção mais precisa dos desafios e dos recursos passíveis de mobilização.
No quadro das soluções e respostas de política pública prosseguidas pela NGPH, o presente decreto-lei cria um novo programa de apoio público, o 1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação, orientado para assegurar o acesso a uma habitação adequada às pessoas que vivem em situações indignas e que não dispõem de capacidade financeira para aceder, sem apoio, a uma solução habitacional adequada.
A resposta, para além do apoio direto às pessoas, assenta numa dinâmica promocional predominantemente dirigida à reabilitação do edificado e ao arrendamento e em abordagens integradas e participativas que promovam a inclusão social e territorial, mediante uma forte cooperação entre políticas e organismos setoriais, entre as administrações central, regional e local e entre os setores público, privado e cooperativo, bem como uma maior proximidade às populações.
Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Regiões Autónomas e a Associação Nacional de Municípios Portugueses.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Capítulo I

Disposições gerais

Artigo 1.º

Objeto

O presente decreto-lei estabelece o 1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação.

Artigo 2.º

Âmbito e fins

O 1.º Direito é um programa de apoio público à promoção de soluções habitacionais para pessoas que vivem em condições habitacionais indignas e que não dispõem de capacidade financeira para suportar o custo do acesso a uma habitação adequada.

Artigo 3.º

Princípios

Ao abrigo e em execução do 1.º Direito, para além dos princípios gerais de direito aplicáveis, são de observar os seguintes princípios:
a) Princípio da acessibilidade habitacional, segundo o qual uma pessoa ou um agregado tem direito a que sejam criadas condições para que os custos com o acesso a uma habitação adequada e permanente sejam comportáveis pelo seu orçamento sem comprometer a satisfação de outras das suas necessidades básicas;
b) Princípio do planeamento estratégico local, em função do qual as soluções habitacionais a promover ao abrigo do 1.º Direito devem estar alinhadas com as estratégias municipais e supramunicipais de política local de habitação, no quadro das opções definidas pelos municípios para o desenvolvimento dos seus territórios, em especial ao nível da ocupação do solo, da requalificação e da modernização do parque imobiliário urbano, da coesão socioterritorial e económica, da igualdade e não discriminação e da sustentabilidade os espaços urbanos;
c) Princípio da integração social, no sentido de o apoio ao acesso à habitação não significar o apoio a qualquer solução habitacional, devendo ser favorecidas soluções de ocupação dispersas em zonas habitacionais existentes ou que garantam a diversidade social e estejam inseridas no tecido urbano, assim se promovendo a integração da pessoa ou do agregado nas comunidades residentes e evitando-se fenómenos de segregação e de exclusão socioterritorial;
d) Princípio da estabilidade, segundo o qual deve existir uma atuação conjugada dos diferentes atores institucionais envolvidos na facilitação do acesso à habitação por parte das pessoas mais desprotegidas, bem como ao nível da sua proteção, integração e autonomização, por forma a que estas sejam providas, não apenas de uma habitação, mas das condições habitacionais, financeiras e sociais necessárias à sua autonomização e à estabilidade das soluções apoiadas ao abrigo do 1.º Direito;
e) Princípio da cooperação, pelo qual todos os atores, sejam públicos ou privados, devem promover a definição e concretização de procedimentos convergentes e articulados entre eles de modo a assegurar que as soluções habitacionais ao abrigo do 1.º Direito integram medidas complementares de acompanhamento técnico e social, antes, durante e após a respetiva promoção, no sentido de maximizar a sua eficácia, coerência e estabilidade;
f) Princípio da participação, no sentido de ser assegurado que os destinatários das habitações financiadas ao abrigo do 1.º Direito são chamados, diretamente ou através de associações que os representem, a participar na definição e implementação das soluções habitacionais e sociais que lhes são destinadas, em particular quando estão em causa interesses específicos de pessoas e grupos mais vulneráveis, nomeadamente as comunidades ciganas e as pessoas em situação de sem abrigo;
g) Princípio da equidade, segundo o qual deve ser assegurada uma justa repartição do esforço operacional e financeiro exigido a todas as entidades, públicas e privadas, envolvidas na promoção de soluções habitacionais que permitam garantir o acesso à habitação por parte de pessoas financeiramente carenciadas e a viver em situação habitacional indigna;
h) Princípio da perequação, pelo qual o município competente deve adotar os mecanismos necessários para assegurar uma justa redistribuição dos benefícios e dos encargos decorrentes de operações urbanísticas promovidas no âmbito e para efeito de soluções habitacionais financiadas com o apoio do Estado ao abrigo do 1.º Direito;
i) Princípio da reabilitação do edificado, segundo o qual o apoio público ao abrigo do 1.º Direito deve privilegiar a disponibilização de habitações através da reabilitação do edificado, em vez da construção de nova edificação, como forma de contribuir para a valorização do parque habitacional, para a requalificação e revitalização das cidades e para a sustentabilidade e uso eficiente dos recursos;
j) Princípio do incentivo ao arrendamento, no sentido de que o apoio público ao abrigo do 1.º Direito deve privilegiar o acesso a uma habitação arrendada em detrimento da aquisição de habitação, como forma de contribuir para o equilíbrio entre regimes de ocupação e a promoção e regulação do mercado de arrendamento;
k) Princípio das acessibilidades, de acordo com o qual as obras de reabilitação ou de construção em frações e prédios destinados a habitação devem integrar soluções de melhoria da acessibilidade, exigíveis nos termos das normas técnicas legalmente aplicáveis, que proporcionem a pessoas com mobilidade e autonomia condicionadas condições de facilidade e de conforto nos acessos à sua habitação e na circulação no interior da mesma;
l) Princípio da sustentabilidade ambiental, segundo o qual, na promoção das intervenções de reabilitação e de construção apoiadas ao abrigo do 1.º Direito, são de adotar equipamentos, tecnologias e ou processos conducentes a uma utilização racional da energia e da água e à maximização da eficiência no uso das mesmas, no sentido de evitar desperdícios, otimizar os consumos e favorecer a sustentabilidade energética e hídrica.

Artigo 4.º

Definições

Para efeitos do presente decreto-lei considera-se:
a) «Agregado habitacional», o conjunto constituído pelas pessoas que coabitam em economia comum no mesmo local e mantêm entre si vínculos de convivência estável e ou de dependência, com exceção das situações previstas no n.º 8 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 70/2010, de 16 de junho, na sua redação atual;
b) «Agregado unititulado», o agregado habitacional constituído por um ou mais dependentes e um único adulto não dependente;
c) «Dependente», o menor de idade e a pessoa que, não tendo mais de 25 anos ou tendo mais de 65 anos, aufira rendimentos iguais ou inferiores à pensão social do regime não contributivo, e que integre um agregado com um ou mais adultos não dependentes;
d) «Deficiência» ou «incapacidade», a situação da pessoa com grau de incapacidade permanente igual ou superior a 60 %, devidamente comprovado com atestado médico de incapacidade multiúso;
e) «Situação de carência financeira», a situação da pessoa ou do agregado habitacional que detém um património mobiliário de valor inferior a 5 % do limite do estabelecido nos termos dos n.os 4 e 5 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 70/2010, de 16 de junho, na sua redação atual, e cujo rendimento médio mensal é inferior a quatro vezes o indexante dos apoios sociais (IAS);
f) «Pessoa em situação de sem-abrigo», aquela que se encontre:
i) Sem teto, vivendo no espaço público, alojada em abrigo de emergência ou com paradeiro em local precário; ou
ii) Sem casa, encontrando-se em alojamento temporário destinado para o efeito;
g) «Município competente», o município, ou o órgão do município, em cujo território reside a pessoa ou o agregado habitacional que se candidata a apoio ao abrigo do 1.º Direito ou no qual são promovidas as soluções habitacionais financiadas no âmbito deste programa, sem prejuízo de qualquer dessas soluções poder ser desenvolvida por uma Região Autónoma ou por uma associação de municípios, diretamente ou através de entidade que a represente, quando detenha os poderes para o efeito nos termos legais aplicáveis;
h) «Serviços sociais competentes», os serviços e organismos com atribuições legais em matéria de assistência, de apoio e de solidariedade social, nomeadamente os serviços do Instituto da Segurança Social, I. P. (ISS, I. P.), e as comissões de proteção de crianças e jovens;
i) «Habitação adequada», a fração ou o prédio destinado a habitação apto a satisfazer condignamente as necessidades habitacionais de uma pessoa ou de um agregado familiar determinado, tendo em consideração, designadamente, a composição deste, a tipologia da habitação e as condições de habitabilidade e de segurança da mesma;
j) «Habitação própria e permanente», a fração ou o prédio cujo titular é, pelo menos, uma pessoa do agregado que nela reside e na qual os seus membros têm organizada de forma estável a sua vida pessoal, familiar e social, considerando-se como titular quem seja proprietário, superficiário ou usufrutuário da fração ou do prédio, no todo ou em parte maioritária;
k) «Prédio», qualquer prédio urbano, ou seja, qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro;
l) «Fração», cada uma das partes de um prédio, esteja ou não em regime de propriedade horizontal, que constitui uma unidade independente, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública, e as respetivas partes acessórias;
m) «Partes acessórias da fração», os espaços destinados a garagem ou estacionamento e a arrecadação ou arrumos, que estejam afectos ao uso exclusivo da fração, e as áreas privativas de acesso e circulação, bem como, se for o caso, a quota-parte em partes comuns do prédio;
n) «Fração habitacional», a fração destinada a fins habitacionais;
o) «Área habitacional de um prédio», o somatório das áreas brutas das frações habitacionais de um prédio;
p) «Empreendimento habitacional», o conjunto edificado em que o somatório das áreas brutas habitacionais dos prédios que o constituem corresponde a, pelo menos, metade da sua área bruta total;
q) «Unidades residenciais» as áreas destinadas a utilização habitacional, exclusiva ou coletiva, de pessoas e de agregados familiares, delimitadas por paredes separadoras e integradas numa fração ou num prédio dotado de espaços complementares de utilização comum afetos a socialização e a assistência aos residentes;
r) «Equipamento complementar», o prédio ou a parte independente de um prédio funcionalmente complementar de um empreendimento habitacional financiado ao abrigo do 1.º Direito, afeto a fins de utilização coletiva dos moradores, culturais, desportivos e de apoio social, incluindo os estabelecimentos sociais geridos por serviços municipais, serviços da segurança social ou por outras entidades ao abrigo de acordos de cooperação com a segurança social;
s) «Área urbana degradada», a área inserida na malha urbana ou em espaço urbano periférico, caracterizada pela concentração de construções maioritariamente utilizadas para fins habitacionais em mau estado de conservação e sem condições mínimas de habitabilidade e por infraestruturas urbanísticas obsoletas, insuficientes e ou inexistentes, com evidências de exclusão social e económica da população que nela reside e cujo défice ao nível da qualidade do meio urbano a diferencia do ambiente urbano próximo ou envolvente, ou caracterizada pela sua vulnerabilidade a riscos naturais e ou antrópicos;
t) «Reabilitação», a intervenção destinada a conferir adequadas características funcionais e de desempenho ambiental a um prédio ou a uma fração existente, bem como as formas de intervenção mais profundas de «reabilitação de edifícios» e de «reabilitação urbana», tal como definidas no artigo 2.º do regime jurídico da reabilitação urbana, criado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 28 de outubro, e alterado pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto;
u) «Soluções de sustentabilidade ambiental», as medidas construtivas, os equipamentos e as tecnologias destinados a dotar os prédios e as frações das condições necessárias a uma utilização racional da energia e da água, bem como para a gestão de resíduos;
v) «Autopromoção», a promoção pelo próprio agregado elegível ao abrigo do 1.º Direito, através de empreitada contratada diretamente pelo mesmo, da construção de prédio unifamiliar destinado a proporcionar-lhe uma habitação adequada.

Artigo 5.º

Conceito de condições indignas

Vivem em condições indignas as pessoas que não dispõem de uma habitação adequada, residindo de forma permanente, nomeadamente, em situação de:
a) Precariedade, considerando-se como tais as situações de pessoas sem abrigo, tal como definidas nos termos da alínea f) do artigo anterior, bem como os casos de pessoas sem solução habitacional alternativa ao local que usam como residência permanente, quando têm de o desocupar por causa relacionada com a declaração de insolvência de elementos do agregado, com situações de violência doméstica, com operações urbanísticas de promoção municipal ou com a não renovação de contrato de arrendamento nos casos de agregados unititulados, agregados que integram pessoas com deficiência ou arrendatários com idade superior a 65 anos;
b) Insalubridade e insegurança, nos casos em que a pessoa ou o agregado vive em local, construído ou não, destituído de condições básicas de salubridade, segurança estrutural, estanquidade e higiene ou por ser uma edificação sem condições mínimas de habitabilidade;
c) Sobrelotação, quando, da relação entre a composição do agregado e o número de divisões da habitação, esta constitui um espaço de habitação insuficiente, por falta de 2 ou mais divisões, nos termos do conceito espaço de habitação sobrelotado usado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.);
d) Inadequação, por incompatibilidade das condições da habitação com características específicas de pessoas que nele habitam, como nos casos de pessoas com incapacidade ou deficiência, em especial quando a habitação:
i) Tem barreiras no acesso ao piso em que se situa; e ou
ii) As medidas dos vãos e áreas interiores impedem uma circulação e uma utilização ajustadas às características específicas das pessoas que nelas residem.

Capítulo II

Acesso

Secção I

Acesso ao apoio da pessoa ou do agregado

Artigo 6.º

Acesso ao apoio

1 - Tem direito a aceder a uma habitação financiada com apoio público concedido ao abrigo do 1.º Direito a pessoa ou o agregado que reúna cumulativamente os seguintes requisitos de elegibilidade:
a) Viva em condições indignas;
b) Esteja em situação de carência financeira; e
c) Seja cidadão nacional ou, sendo estrangeiro, tenha certificado de registo de cidadão comunitário ou título de residência válido no território nacional.
2 - O município competente pode solicitar a colaboração do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras para prestar informação e acompanhar cidadãos estrangeiros no processo de regularização de situações de permanência no seu território, nomeadamente para os efeitos do artigo 82.º da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, na sua redação atual, bem como ao Alto Comissariado para as Migrações, I. P. (ACM, I. P.), no respetivo processo de integração.

Artigo 7.º

Exclusões

1 - Ainda que se encontrem preenchidos os requisitos de elegibilidade previstos no artigo anterior, está excluído do apoio ao abrigo do 1.º Direito a pessoa, ou o agregado que integre uma pessoa, que esteja numa das seguintes situações:
a) Seja detentor de título, como de propriedade, usufruto ou arrendamento, que lhe confere, e ao seu agregado, o direito a utilizar uma habitação adequada;
b) Tenha beneficiado de apoio público a fundo perdido ou de uma indemnização no âmbito de regimes especiais de apoio a programas municipais de realojamento e não seja dependente ou deficiente;
c) Seja cidadão estrangeiro com autorização de residência temporária para o exercício de determinadas atividades de curta e média duração, como são os casos de intercâmbio estudantil, voluntariado ou estágio profissional.
2 - O título relativo a uma outra habitação não constitui causa de exclusão quando a distância mais curta entre a mesma e o local de trabalho da pessoa ou dos titulares do agregado habitacional seja superior a 100 km, nem quando for comprovado que a habitação está ocupada por terceiros com título legítimo para sua utilização como residência permanente ou em situações de violência doméstica, cabendo, em qualquer dos casos, ao município competente avaliar a situação e decidir sobre a mesma.
3 - O disposto nos números anteriores não prejudica a definição de outras causas de exclusão por parte do município competente, no exercício do seu poder regulamentar.

Artigo 8.º

Rendimento anual

O rendimento anual de uma pessoa ou de um agregado habitacional é a soma dos rendimentos referidos no artigo 3.º da Portaria n.º 311-D/2011, de 27 de dezembro, auferidos pela pessoa ou por todos os elementos do agregado e relativos ao último ano civil de que a Autoridade Tributária Aduaneira (AT) dispõe de informação.

Artigo 9.º

Rendimento médio mensal

1 - O rendimento médio mensal (RMM) da pessoa ou do agregado corresponde a um duodécimo do respetivo rendimento anual, corrigido de acordo com uma escala de equivalência que atribui uma ponderação de:
a) 1,0 ao primeiro adulto não dependente e 0,7 a cada um dos restantes;
b) 0,25 a cada dependente ou 0,5 a cada dependente integrado em agregado unititulado;
c) 0, 25 a cada pessoa com grau de incapacidade igual ou superior a 60 %, a acrescer à ponderação de dependente ou de adulto não dependente.
2 - No caso de não ser possível apurar o rendimento anual nos termos previstos no artigo anterior ou se esse rendimento tiver entretanto sofrido alteração significativa, o RMM da pessoa ou do agregado é o resultado da divisão do total dos rendimentos referidos no n.º 2 do artigo 3.º da Portaria n.º 311-D/2011, de 27 de dezembro, pelo número de meses em que foram efetivamente auferidos, corrigido pelos valores das alíneas do número anterior aplicáveis ao caso concreto, sem prejuízo de confirmação posterior com a informação disponibilizada pela AT ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), nos termos do artigo anterior.

Secção II

Acesso de pessoas e agregados em situações específicas

Artigo 10.º

Pessoas vulneráveis

1 - As entidades referidas nas alíneas a) a d) do artigo 26.º podem pedir financiamento ao abrigo do disposto no presente decreto-lei para soluções habitacionais específicas de transição e ou de inserção de pessoas especialmente vulneráveis, nomeadamente as pessoas sem abrigo e as vítimas de violência doméstica.
2 - As soluções habitacionais referidas no número anterior podem ter em conta, entre outras, as especificidades inerentes a unidades residenciais destinadas a casas de abrigo que, além das áreas sociais, devem integrar áreas habitacionais autónomas que assegurem condições de privacidade e de autonomia às pessoas nelas acolhidas.
3 - Cabe ao IHRU, I. P., avaliar a compatibilidade técnica e financeira do projeto habitacional para inserção de pessoas especialmente vulneráveis com as condições estabelecidas no presente diploma, podendo, para o efeito, solicitar a colaboração de outros organismos, como o ISS, I. P., e a Comissão para a Cidadania e a Igualdade de Género (CIG).

Artigo 11.º

Núcleos precários

1 - Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, podem beneficiar de apoio para acesso a uma habitação adequada as pessoas e os agregados que vivem em construções não licenciadas, acampamentos ou outras formas de alojamento precário ou improvisado, mantendo entre si contactos subsumíveis no conceito de relações de proximidade e de vizinhança, numa mesma área territorial delimitada nos termos legais como uma Área Urbana de Génese Ilegal (AUGI) ou delimitável por configurar um conjunto usualmente designado por «bairro», «núcleo» ou «acampamento».
2 - As pessoas e os agregados a que se refere o número anterior, que cumpram os requisitos de elegibilidade previstos nos artigos 5.º e seguintes, podem beneficiar de apoio para acesso a uma habitação adequada:
a) Individualmente;
b) No âmbito de uma solução habitacional promovida pelo município competente; ou
c) Agrupados sob a forma de associação de moradores ou de cooperativa de habitação e construção em regime de propriedade coletiva, para atribuição de habitações em arrendamento ou em propriedade resolúvel.
3 - As soluções habitacionais para as pessoas e as entidades referidas no número anterior podem ser financiadas ao abrigo do 1.º Direito desde que:
a) A aquisição de terrenos, se incluídas, e a construção ou aquisição de prédios habitacionais se destinem a assegurar uma habitação adequada noutro local às pessoas e agregados identificados em levantamento efetuado pelo município competente e esteja assegurada a demolição de todas as construções não licenciadas aquando da respetiva desocupação; ou
b) A intervenção de reabilitação se insira em processo de legalização das construções que faculte aos respetivos moradores o acesso a uma habitação adequada, podendo aplicar-se ao caso de expropriação pelo município o financiamento a que se refere o artigo 36.º

Artigo 12.º

Núcleos degradados

1 - Têm direito a aceder a uma habitação adequada, através da concessão de financiamento aos proprietários das habitações, as pessoas e agregados que residem em áreas urbanas degradadas cujas edificações, pelas suas características específicas de vetustez, organização espacial e construção ou de risco, constituem núcleos habitacionais com uma identidade própria e diferenciada no espaço urbano, usualmente identificados com designações como «ilha», «pátio» ou «vila».
2 - No caso do número anterior, ainda que não seja o município o proprietário das edificações, as intervenções de reabilitação no espaço urbano, caso ocorram, devem ser ativamente acompanhadas por ele, preferencialmente no âmbito de operações de reabilitação urbana sistemática, a promover diretamente ou através de uma entidade gestora da reabilitação, nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU) estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual.
3 - A reabilitação no âmbito do RJRU pode ser assumida pelo município ou pela entidade gestora da reabilitação através de uma empreitada única nos termos do artigo 56.º do RJRU, cabendo-lhe contratar e gerir a empreitada, bem como contratar o correspondente financiamento ao abrigo do 1.º Direito, em representação dos proprietários que utilizem as habitações para residência permanente ou as tenham cedido às pessoas que nelas residem, nomeadamente, através de arrendamento, garantindo o cumprimento do princípio da participação.
4 - Os proprietários que se oponham à representação da entidade gestora da reabilitação e não contratem as obrigações que lhes cabem no processo de reabilitação urbana ou que, contratando, não cumpram essas obrigações, são notificados nos termos do n.º 2 do artigo 55.º do RJRU e ficam sujeitos à tomada de posse administrativa das frações ou dos prédios por parte da entidade gestora da reabilitação para dar execução às obras ou promover a expropriação por utilidade pública ao abrigo do disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 55.º e no n.º 2 do artigo 61.º do RJRU.
5 - Para viabilização das intervenções de reabilitação de frações ou prédios habitacionais situados em núcleos degradados cujos titulares não podem ou não querem promover a reabilitação, o município ou, no caso de operação de reabilitação urbana, a respetiva entidade gestora tem direito a aceder a financiamento nos termos do artigo 36.º, quer a aquisição se efetue por acordo com o titular, quer pela via expropriativa.
6 - Os moradores das frações ou prédios objeto da reabilitação têm os direitos que lhes são atribuídos nos termos do artigo 73.º do RJRU, conjugado com o Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual, sendo, em especial, aplicável o disposto no artigo 17.º e no n.º 3 do artigo 20.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual, no caso do morador preterir o direito a realojamento equivalente ou a indemnização e permanecer na habitação reabilitada ou a reocupar após a conclusão das obras.
7 - Quando, por aplicação do disposto na parte final do número anterior, o montante total anual das rendas pagas pelo morador for inferior ao encargo anual suportado pelo proprietário com o reembolso do empréstimo relativo à respetiva reabilitação, este pode solicitar apoio para suportar a diferença entre aqueles montantes.
8 - Sempre que, no âmbito de uma intervenção de reabilitação num núcleo degradado, exista prédio ou fração que deva ser demolido ou reconfigurado e daí decorra uma redução do número de habitações preexistentes, além da aplicação pelo município dos mecanismos de perequação entre proprietários, as pessoas e os agregados residentes nesse núcleo que devam ser realojados podem aceder a uma habitação adequada através de uma solução financiada ao abrigo do 1.º Direito.

Artigo 13.º

Colaboração de entidades públicas

1 - As pessoas e as entidades referidas nos artigos anteriores podem solicitar prévio aconselhamento junto do município competente e do IHRU, I. P., sobre a viabilidade da solução habitacional que pretendem promover ao abrigo do 1.º Direito.
2 - No caso do artigo 11.º, o município competente emite parecer, não vinculativo do licenciamento, sobre a conformação e a viabilidade de uma solução habitacional através da legalização das construções existentes ou da construção no mesmo local.
3 - Se o parecer do município for negativo mas a solução habitacional for viável mediante a sua alteração, o município deve fazer menção desse facto e das alterações necessárias para esse efeito.
4 - Sempre que as características da situação o justifiquem, o IHRU, I. P., para além da participação dos serviços sociais que acompanham as situações, pode solicitar a colaboração de organismos vocacionados em função das matérias para apoiarem na definição da solução mais adequada ao caso concreto em função das condições legais e regulamentares específicas, designadamente o ISS, I. P., o Instituto Nacional para a Reabilitação, I. P., a CIG e o ACM, I. P.
5 - Nos casos em que a viabilidade da solução habitacional depende apenas da publicação de regulamento municipal que concretize a adequação dos regimes legais aplicáveis, cabe ao município promover as diligências que se revelem necessárias à sua emissão.

Capítulo III

Natureza e condições gerais dos apoios

Secção I

Disposições comuns

Artigo 14.º

Despesas elegíveis

1 - São elegíveis para efeito de cálculo de financiamento das soluções habitacionais referidas nas alíneas c) a g) do artigo 27.º, as despesas com:
a) O preço das aquisições ou das empreitadas;
b) Os trabalhos e fornecimentos necessários às soluções de acessibilidades e de sustentabilidade ambiental que não estejam incluídos nos fornecimentos da empreitada;
c) As prestações de serviços relacionadas com projetos, fiscalização e segurança da obra;
d) Os atos notariais e de registo de que dependa a regular contratação e garantia dos apoios.
2 - As despesas referidas no número anterior incluem o valor do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) aplicável, salvo no caso de a entidade financiada poder exercer o direito à sua dedução.

Artigo 15.º

Apoio em espécie

1 - O IHRU, I. P., e o município competente, diretamente ou em representação de outras entidades, pode conceder apoio em espécie à promoção de soluções habitacionais nos casos de autopromoção ou dos artigos 11.º e 12.º, nomeadamente através de doações de projetos e ou de materiais a incorporar nas obras, caso em que os valores correspondentes a esses apoios não constituem despesas elegíveis para efeito de concessão de apoio financeiro ao abrigo do 1.º Direito.
2 - Para efeito do disposto no número anterior, o valor do apoio em espécie corresponde:
a) No caso de serviços técnicos, o valor fixado pelo IHRU, I. P., até ao máximo de 10 % do preço da empreitada;
b) No caso dos materiais, o valor de aquisição ou de incorporação dos mesmos nas contas da entidade doadora.

Artigo 16.º

Apoio técnico

1 - As pessoas e entidades indicadas no artigo 25.º e nas alíneas d) e e) do artigo 26.º, podem solicitar o aconselhamento e apoio do IHRU, I. P., ao nível da instrução das candidaturas, da elaboração e formalização de instrumentos contratuais e da requisição de registos no âmbito dos processos de contratação.
2 - As entidades a que se refere a alínea a) do artigo 26.º podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de apoio financeiro para efeito de contratação do apoio técnico que se revele necessário à preparação dos pedidos e à gestão das candidaturas ao 1.º Direito, bem como para a elaboração dos correspondentes documentos justificativos e estratégicos.
3 - O apoio referido no número anterior é concedido sob a forma de comparticipação, devendo o IHRU, I. P., destinar até 2 % da dotação anual do 1.º Direito para assegurar o financiamento das despesas com as contratações referidas no número anterior.

Artigo 17.º

Apoio financeiro

Pode ser concedido apoio financeiro ao abrigo do 1.º Direito sob a forma de comparticipações financeiras não reembolsáveis e de bonificação da taxa de juro de empréstimos.

Artigo 18.º

Condições gerais dos financiamentos

1 - Os financiamentos podem ser constituídos por comparticipação, por empréstimo ou por comparticipação e empréstimo e, em qualquer dos casos, têm como limite máximo o valor de referência estabelecido para cada solução habitacional nos termos do presente decreto-lei, sem prejuízo dos limites específicos relativos a cada uma dessas soluções.
2 - O montante total do financiamento à promoção de soluções habitacionais através de aquisição, de aquisição e reabilitação, de reabilitação ou de construção não pode exceder 90 % do valor de referência aplicável ou do valor total das despesas elegíveis, se este for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
3 - Nos casos de financiamento a beneficiários diretos ou de financiamento de soluções habitacionais relativas às situações a que se referem os artigos 10.º, 11.º e 12.º, o montante máximo do financiamento corresponde ao valor total das despesas elegíveis ou ao valor de referência aplicável ao caso, se este for inferior.